Nyt tag før hussalg: får du pengene igen, eller skal køberen have rabatten i stedet?

Når et hus skal sælges, er taget det første, en ejendomsmægler kigger på, og det første, en køber spørger til. Et tag med få år tilbage giver en anmærkning i tilstandsrapporten, en lavere vurdering og en køber, der regner udgiften ind i sit bud med et godt tillæg for usikkerhed. Det får mange sælgere til at overveje at skifte taget, før huset sættes til salg. Nogle gange er det rigtigt. Oftere er det ikke.

Hvad et nyt tag gør ved prisen

Et nyt tag på et almindeligt parcelhus koster typisk 250.000 til 400.000 kroner, afhængigt af materiale, undertag og tagets form. Den pris får sælgeren sjældent fuldt ud igen. Et tag er ikke et køkken, som køberen kan forelske sig i. Det er en forudsætning, som køberen forventer er i orden, og belønningen for at have gjort det er, at huset ikke bliver fravalgt, ikke at det bliver dyrere.

Som tommelfingerregel løfter et nyt tag salgsprisen med en del af udgiften, men sjældent det hele, og det gør det primært ved at fjerne et fradrag, køberen ellers ville have lavet. Det fradrag er til gengæld ofte større end selve udgiften, fordi køberen regner med det værste. Et tag, som en tagdækker ville skifte for 300.000 kroner, kan i en købers hoved blive til 400.000 kroner plus besværet.

Det er dét, regnestykket handler om: forskellen mellem, hvad det koster dig at skifte taget, og hvad køberen trækker fra, hvis du ikke gør det.

Tre situationer

Taget er tæt og har over ti år tilbage. Lad det være. Tilstandsrapporten vil nævne alderen, men sjældent give en alvorlig karakter, og køberen vil regne med at skulle skifte det på et tidspunkt. Her er pengene bedre brugt på et eftersyn, der retter de små ting, som ellers ville give anmærkninger: løse sten, en revnet inddækning, tilstoppede tagrender, mos i skotrenden.

Taget er slidt, men tæt, og har under ti år tilbage. Det er det svære tilfælde. Her afgøres det af markedet og af huset. I et marked, hvor husene sælges hurtigt, er det ofte bedre at prissætte taget ind og lade køberen vælge materiale selv. I et marked, hvor husene står længe, kan et gammelt tag være den ting, der får købere til at gå videre til det næste hus, og så kan et nyt tag være forskellen på et salg og ingen salg.

Taget er utæt, eller tilstandsrapporten giver det en rød karakter. Så skal der ske noget. Et utæt tag skræmmer købere, og det kan få ejerskifteforsikringen til at undtage taget helt, hvilket gør huset sværere at sælge og belåne. Her er valget mellem en reparation, der gør taget tæt og kan dokumenteres, og en udskiftning.

Reparation som mellemvej

Mellem “ingenting” og “nyt tag” ligger en reparation, der tager de værste anmærkninger og koster en brøkdel. Udskiftning af knækkede sten, nye inddækninger ved skorsten og ovenlys, en omlagt rygning og nye sternbrædder kan ofte gøres for 15.000 til 40.000 kroner og ændrer tilstandsrapportens billede betydeligt. Det fjerner ikke anmærkningen om alder, men det fjerner anmærkningerne om fejl, og det er dem, køberne reagerer på.

Få arbejdet lavet af en tagdækker, og gem fakturaen med en beskrivelse af, hvad der er gjort. Dokumenteret vedligehold er værd at kunne vise frem, både til køberen og til den bygningssagkyndige.

Få en vurdering, før du beslutter

Tre ting giver dig grundlaget for beslutningen. Den første er en vurdering fra en tagdækker af tagets reelle restlevetid, inklusive undertag og lægter, og et overslag på henholdsvis reparation og udskiftning. Den anden er en snak med en ejendomsmægler om, hvad taget betyder for prisen og salgstiden i netop dit område. Den tredje er en kopi af den seneste tilstandsrapport, hvis du har den fra dit eget køb, så du kan se, hvad der blev noteret dengang og sammenholde det med i dag.

Med de tre ting kan du sætte tal på begge sider: udgiften til at skifte mod det fradrag, køberen forventeligt vil lave.

Hvis du skifter: tænk på køberen, ikke dig selv

Vælger du at skifte taget, så vælg som den, der skal bo der bagefter, ikke som den, der skal betale nu. Et neutralt materiale i en almindelig farve, der passer til huset og kvarteret, er lettere at sælge end et personligt valg. Få lagt nyt undertag og nye lægter, så taget fremstår som en samlet fornyelse i tilstandsrapporten og ikke som nye sten på en gammel konstruktion. Og sørg for, at garantien på stenene kan overdrages til en ny ejer; det kan den som regel, men det skal fremgå af papirerne.

Skal huset sælges inden for et år, er det også en god idé at få taget lagt i god tid, så tagdækkerens faktura, garantibeviser og eventuelle billeder fra arbejdet kan ligge klar til salgsmaterialet. Et nyt tag, der ikke kan dokumenteres, er ikke meget mere værd end et gammelt, når den bygningssagkyndige kommer.

Prissæt det ærligt, hvis du ikke skifter

Beslutter du at lade taget være, så lad være med at gemme det. Oplys tagets alder, læg tagdækkerens vurdering frem, og sæt prisen, så den tager højde for det. Købere, der får svar på forhånd, forhandler mindre aggressivt end købere, der selv skal finde ud af det. Og et tag, som sælgeren åbent fortæller har fem til otte år tilbage, giver ingen overraskelser efter overtagelsen, hvilket er den bedste beskyttelse mod en sag om skjulte fejl bagefter.